L’emergenza epidemiologica legata al COVID-19 può essere legittimamente invocata dal conduttore di locali commerciali quale causa di esonero per il pagamento del canone di locazione?

Comprendendo la legittima aspirazione dei nostri Clienti di ottenere la riduzione del canone o – addirittura – sospenderne il pagamento, dall’altro lato non possiamo non tenere in considerazione le esigenze del locatore a vedersi riconosciuto il pagamento di quanto pattuito.

Questa esigenza di garantire un corretto bilanciamento degli interessi delle parti del contratto di locazione ha creato non poche difficoltà al Governo, il quale, in un primo momento pur aveva immaginato la possibilità di disporre la sospensione del pagamento dei canoni di locazione da parte dei conduttori di unità immobiliare ad uso commerciale, a fronte della moratoria riconosciuta al proprietario-locatore sul pagamento delle relative imposte.

Con l’auspicio che questa emergenza possa finire al più presto e che, dunque, si torni tutti a svolgere la propria vita e la propria attività in modo pieno e soddisfacente, al momento si deve fare affidamento alle disposizioni previste dal D.L. 18/2020, c.d. Decreto “CURA ITALIA”, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 17 marzo 2020.

L’articolo 65 del decreto prevede che per chiunque eserciti un’attività d’impresa, sarà riconosciuto un credito d’imposta pari al 60% del canone di locazione di unità immobiliari rientranti nella categoria catastale C/1, relativo al mese di marzo 2020.

Cosa prevede l’articolo 65 del D.L. 18/2020

La disposizione dell’articolo 65 si applica:

• esclusivamente ai soggetti che esercitano attività d’impresa
• per i contratti di locazione di immobili di categoria C/1
• per il canone di locazione del mese di marzo 2020

Di certo si tratta di un dettame poco chiaro e probabilmente dovuto alla necessità di disporre con urgenza sul punto, aspetti che hanno condizionato l’efficacia e la chiarezza del disposto normativo; ciò nonostante, gli esercenti, correttamente, si domandano come comportarsi, se si è già pagato il canone di locazione di marzo (molti contratti, infatti prevedono il pagamento anticipato del canone mensile di locazione), per le prossime mensilità.

Cosa può fare il conduttore?

Fornire una risposta standard – e che quindi vada bene per tutti gli esercenti – non è logicamente e deontologicamente possibile.

Le strategie da adottare prevedono un confronto diretto e sincero con il Cliente, tenendo in considerazione l’intero assetto della sua attività, tanto da un punto di vista economico (analizzando esposizioni bancarie, cash flow, ecc…) che legale (rapporti con i dipendenti, contratti in essere con i fornitori, ecc…)

Appare chiaro che se le prospettive dell’attività sono quelle di non riuscire a superare il medio/lungo periodo di contrazione economica che ci attende, una soluzione da prendere sicuramente in considerazione potrebbe essere quella di recedere dal contratto, dandone il preavviso previsto contrattualmente (o comunque di sei mesi, ex art. 27 della Legge n. 392/1978).

Se, al contrario e come speriamo tutti, la crisi sarà momentanea e ci permetterà, seppur con notevoli sforzi di riprendere le nostre attività umane e professionali, la soluzione più ragionevole potrebbe essere quella di trovare un accordo in via transattiva con il locatore che preveda una momentanea riduzione del canone di locazione o una sospensione del suo pagamento per tutta la durata del periodo in cui sarà imposta la chiusura dell’attività commerciale.

Come Studio legale, il nostro ruolo è quello di valutare tutti gli elementi della fattispecie concreta, al fine di trovare soluzioni che possano – tanto più in momenti come quello che stiamo attraversando – garantire piena soddisfazione per il Cliente, anche attraverso un dialogo costruttivo con la controparte.

Se non fosse possibile pervenire ad una soluzione amichevole?

Se nonostante gli sforzi non fosse possibile pervenire ad una soluzione amichevole – e sempre all’esito di un attento studio del caso concreto e a seconda delle specifiche esigenze dell’esercente – sarà comunque possibile convocare il locatore per esperire un tentativo di mediazione, che in caso di materia locatizia è previsto obbligatoriamente dalla legge (D.Lgs 4 marzo 2010 n. 28).

Vero è, tuttavia, che laddove non fosse possibile trovare un accordo tra le parti nemmeno in tale sede, ben potranno essere adite le vie giudiziali invocando, per fare un esempio direttamente riguardante tutti gli esercenti cui è stato imposto il divieto di apertura dal Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri dello scorso 11 marzo, il disposto dell’articolo 1256 cod. civ.

Art. 1256 cod. civ.

L’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile

Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento. Tuttavia l’obbligazione si estingue se l’impossibile perdura fino a quando, in relazione al titolo dell’obbligazione o alla natura dell’oggetto, il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla.

L’impossibilità di utilizzare il locale commerciale determina l’inevitabile conseguenza di non poter guadagnare con la propria attività il denaro necessario al pagamento del canone di locazione.

Tale impossibilità (speriamo solo temporanea) di adempiere all’obbligazione non può essere certamente imputabile al conduttore, il quale finché perdura la causa, per legge non è ritenuto responsabile del ritardo nel pagamento del canone di locazione.

Del resto, lo stesso D.L. 18/2020 “CURA ITALIA”, sembra aver già previsto che l’emergenza in atto – e ancor più tutte le misure poste in essere dal Governo per il contenimento dell’epidemia – debbano essere tenute in considerazione “ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.

Il che, ovviamente, non rappresenta il presupposto di legittimazione di ogni condotta volutamente inadempiente giustificata per il “Coronavirus” e dalla crisi che ne deriva.

Lo Studio è a disposizione per offrire chiarimenti ai propri Clienti e ai lettori, vagliandone le esigenze e garantendo pieno supporto per l’adozione di ogni tutela che consenta di superare questo difficile momento.